築古マンションリフォームの費用・工期・失敗しない業者選び【東大阪】

「築40年のマンションを買ったけど、どこまでリフォームすれば安心して住めるの?」
「水回りだけ替えたいのに、業者によって見積もりが100万円以上違う。どれが本当なの?」

こういったご相談が、大阪府東大阪市を拠点とするミライ工務店には毎月10件以上届きます。築古マンションのリフォームは、新築マンションや築浅物件と比べて「見えない問題」が多く、知識なしに進めると後悔するケースが少なくありません。

この記事では、マンション リフォーム 築古 に関わる費用の実態・工期の目安・業者の選び方・失敗事例を、東大阪市で実際に手がけた現場の話を交えながら解説します。読み終わったころには「次に何をすべきか」が具体的に見えているはずです。

築古マンションのリフォームで「よくある3つの疑問」を先に整理する

キーワードを分解すると、築古マンションのリフォームを検索している方には大きく3つの層がいます。

• ①費用が知りたい層：「いくらかかるか、予算の目安を掴みたい」
• ②工事内容・優先順位が知りたい層：「どこをどの順番で直すべきか」
• ③業者選びで迷っている層：「誰に頼めば失敗しないか」

本記事ではこの3つをすべてカバーします。まず費用から入り、工事内容の優先順位、そして業者選びの実務的なポイントへと進めていきます。

築古マンションリフォームの費用相場｜工事別・内訳つきで解説

マンション リフォーム 築古 の費用は「どこまでやるか」によって大きく変わります。部分リフォームから全面リノベーションまで、目安となる金額帯を整理しました（すべて税込）。

部分リフォーム（1〜2箇所）の費用目安

• キッチン交換（システムキッチン・標準グレード）：55〜90万円
• ユニットバス交換（1616サイズ）：65〜100万円
• トイレ交換（温水洗浄便座つき）：15〜25万円
• 洗面台交換：12〜22万円
• 給湯器交換（エコジョーズ・追い焚き機能つき）：18〜28万円
• フローリング張り替え（リビング10畳）：20〜38万円

ただし、築30年以上のマンションでは「工事を開始してから追加費用が発生する」ケースが珍しくありません。後述しますが、壁の中の配管劣化や下地のカビなど、解体しないとわからない問題が潜んでいることが多いためです。

全面リノベーション（スケルトン工事）の費用目安

間取り変更も含めたスケルトンリノベーションになると、60〜100万円/坪が目安です。70㎡（約21坪）のマンションであれば、工事費だけで1,200〜2,100万円の幅があります。

「幅が広すぎる」と感じるかもしれませんが、これは正直なところです。使用する設備のグレード、マンションの管理規約（防音フローリングの義務付けの有無など）、配管の更新範囲によって、費用は大きく変わります。

→ 費用感をつかむための施工事例はこちらからご確認いただけます。東大阪市・周辺エリアの実例を複数掲載しています。

費用に影響する「築古マンション特有の要因」

築30〜50年の物件では、以下の追加費用が発生しやすいため、見積もり段階で確認が必要です。

• 排水管・給水管の更新：鉄製配管の場合は交換必須。10〜40万円追加になることも
• アスベスト含有材の撤去：1981年以前の建物では天井材などに含まれる可能性。撤去費用は別途20〜50万円
• 下地補修：タイルの下や壁の内側に水が染みていると、大工工事が増える
• 防音対策：マンションの管理規約でLL-45以上の防音フローリングが指定されているケースが多い

大阪府東大阪市の築古マンション事情｜現場から見えた「あるある」

東大阪市内で工事を手がけていると、地域特有のパターンが見えてきます。

先月の現場から：「キッチンだけのはずが…」

先月、東大阪市荒本北のマンション（築42年・3LDK・70㎡）にお住まいのお客様から「キッチンを新しくしたい」とご依頼いただきました。現地調査で担当の田中（弊社の現場監督、工務歴17年）がシンク下の収納扉を開けた瞬間、排水管の接続部が経年劣化でひび割れており、下地の木材が完全に腐食しているのを発見しました。

「奥さん、これ、水漏れしてますね。しかもだいぶ前から」と告げると、「においはしてたんですが、まさか…」とのことでした。

当初のキッチン交換の見積もりは68万円（税込）でしたが、排水管交換・下地補修・防カビ処理を含めると最終的に92万円になりました。ただ、これを放置していたら床へのダメージが広がり、将来的には数百万円規模の修繕が必要になっていた可能性があります。

築古マンションのキッチン・浴室リフォームでは、「解体してみなければわからない」部分を必ず確認できる業者に頼むことが大切です。

東大阪市の築古マンションに多い「特有の問題」

大阪府東大阪市は、1970〜80年代の高度成長期に建てられた鉄筋コンクリートのマンションが非常に多いエリアです。弊社が大阪府東大阪市でこれまで対応してきた案件から気づいたこととして、以下のパターンが他エリアより目立ちます。

• 浴室がタイル張りの在来工法：1990年代以前はユニットバスが普及しておらず、タイルが直貼りされている物件が多い。タイルの目地から水が浸透し、コンクリートにまでひびが入っているケースあり
• 管理組合の規約が古い：築古物件ほど管理規約が現在の施工基準に対応していないことがある。リフォーム前に管理組合への申請手続きが必要かどうかを必ず確認
• 給湯器が屋外設置で劣化が早い：大阪は夏の気温が高く、直射日光が当たる場所に給湯器がある物件は、10年前後で不調が出始める

工期の目安｜部分リフォームから全面リノベーションまで

マンション リフォーム 築古 の工期は、工事内容によって以下が目安です。

工事別の工期目安

• キッチン交換（配管問題なし）：3〜5日
• ユニットバス交換（在来浴室からの切り替え）：4〜7日
• 水回り4点セット（キッチン・浴室・トイレ・洗面）同時施工：2〜3週間
• 全面リノベーション（スケルトン）：2〜3ヶ月

ただし、築古マンションでは「解体後に配管の追加工事が発生する」と、工期が1〜2週間延びることがあります。引っ越しや入居日が決まっている場合は、必ずその旨を業者に伝え、「追加工事が出た場合の工期の最大値」を事前に確認してください。

仮住まいは必要？

水回り1〜2箇所の部分リフォームであれば、工事中も在住しながら施工できるケースがほとんどです。ただし、全面リノベーションの場合は仮住まいが必要になります。仮住まいの費用（1〜2ヶ月分の家賃・引っ越し代）も含めた総コストで計画を立ててください。

失敗しない業者選びの3つのポイント｜東大阪市でのリアルな話

マンション リフォーム 築古 で最も後悔が多いのは「業者選び」です。費用よりも、仕上がりやアフターフォローで「こんなはずじゃなかった」という声を耳にします。

① 必ず複数社から相見積もりを取る

同じ工事内容でも、業者によって30〜50万円の差が出ることは珍しくありません。ただし、「安い＝良い業者」ではありません。見積書の内訳が「一式」でまとめられている業者は要注意です。何が含まれて何が含まれていないのかが不明確なまま契約すると、後から追加費用を請求されるトラブルになります。

見積書を比較するときは、「キッチン本体代」「取り外し・取り付け工事費」「配管工事費」「廃材処分費」が分けて記載されているかを確認してください。

② マンションリフォームの実績を確認する

戸建て専門の工務店とマンション専門の業者では、得意な工事が違います。マンションは管理組合への申請、防音規定の遵守、エレベーター養生など、戸建てにはない手続きと配慮が必要です。

「マンションのリフォーム実績がありますか？管理組合への申請手続きも対応していますか？」と直接聞いてみてください。この質問にスムーズに答えられない業者は、実績が少ない可能性があります。

③ 現地調査に来てくれるかどうか

写真や図面だけで見積もりを出す業者は、築古マンションには向いていません。「見てみないとわからない」という姿勢を持つ業者こそが、後からのトラブルが少ない傾向にあります。

ミライ工務店では、ご連絡いただいた後、最短で翌日に現地調査にお伺いします。東大阪市を中心に、無料相談はこちらからお気軽にご連絡ください。現地確認から見積もりまで費用はかかりません。

補助金・減税制度｜築古マンションリフォームで使えるもの

使える可能性がある主な制度

• 子育てエコホーム支援事業（国土交通省）：省エネ改修・バリアフリーリフォームに最大60万円の補助
• 大阪府・東大阪市の独自補助金：年度によって変わるため、工事前に市の窓口または弊社へ確認を
• 住宅ローン減税（リフォームローン）：一定の要件を満たすリフォームローンは所得税控除の対象
• 固定資産税の減額措置：耐震改修・省エネ改修を行った場合、翌年度の固定資産税が減額される場合あり

補助金は「申請のタイミング」が重要で、工事着工前に申請が必要なものがほとんどです。「リフォームが終わってから申請しようとしたら対象外だった」というケースが毎年一定数あります。業者に相談する段階で「補助金を使いたい」と伝えてください。

→ 弊社では補助金申請のサポートも対応しています。詳しくはお問い合わせフォームからご相談ください。

まとめ：築古マンションリフォームは「現地調査」が出発点

マンション リフォーム 築古 で押さえておくべきことを整理します。

• 費用は工事内容によって大きく異なる。部分リフォームは15〜100万円、全面リノベーションは1,200万円超も
• 築古ならではの「解体後に判明する問題」を想定した予算組みが必要
• 大阪府東大阪市の築古マンションは在来浴室・古い配管が多く、見た目以上の追加工事が発生しやすい
• 相見積もりは必須。見積書の「一式」表記には注意
• 補助金は着工前に申請。業者に早めに伝える

「まず話を聞いてみたい」という段階でも構いません。ミライ工務店は大阪府東大阪市を中心に、築古マンションのリフォーム・リノベーションを数多く手がけてきました。現地調査・見積もりは無料です。

お電話（平日9:00〜18:00対応）またはLINEでのご相談も受け付けています。写真を送っていただくだけで、概算費用をお伝えできる場合もあります。

まずは無料相談・お見積もりのご依頼はこちらから。東大阪市・八尾市・大東市・東成区など大阪府内全域に対応しています。

→ 他のリフォーム関連コラムはこちらでも、費用・工期・補助金に関する実例記事を随時公開しています。